北京金茂满曜

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这是金茂满曜的街角景墙的效果图。

很多朝阳群众，对这个配色的墙面不会陌生，它用的是爱马仕门店同款材质和拼接手法，我找了一张爱马仕深圳罗湖旗舰店的实拍照片：

相似度有多高，大家可以自己感受一下。

爱马仕这样级别的顶奢门店的外立面，工艺非常复杂，我了解了一下，金茂满曜之所以能呈现出这样的外立面质感，每面墙都要用1300块陶板。

而这种陶板，需要1200°两次烧制，成品率只有30%，成本极高。

相当于其他开发商还在卷石材的时候，金茂已经在卷陶板了。

到这里，我已经感受到这次金茂是真的拼了，这么拼的原因也有迹可循。

去年，金茂革新了自家产品线，从金茂府拓展为「金玉满堂」四大产品线。

代表璞系和棠系标杆作品的金茂·璞元和金茂·棠前，近期会在上海落地，而金茂满曜，是作为“满系”标杆的第一次亮相，又在朝阳。

肯定是高举高打，奔着旗舰标杆去的。

金茂在社区大门基础上，把围墙，社区大门，甚至是车库入口在内，一整个社区界面都做了全新的设计。

社区大门的两侧，同样用了爱马仕风格陶板，两侧再延伸出去是小区围墙。

小区围墙是很多楼盘都忽略的场景，一些10万+的小区，围墙也只是普通的铁艺围栏。

金茂的围墙，是这样做的：

艺术拼贴砖，搭配logo和石材雕塑，把小区围墙直接做成了艺术展廊。

围墙和社区外立面都做到如此细节，社区门厅更是卷出天际。

做成了一个穹顶大堂：

穹顶大堂的墙面，镶嵌金属格栅，转角做了圆弧处理，勾勒出流线空间，视觉中心做了一个小金人雕塑。

地面也没有敷衍，用的是美术馆标配曜黑石材满铺，需要历经三道工序的超高硬度打磨，硬度及光泽度非常不错。

能感受到，金茂这次的创新程度，已经是下一个level了。

从过去卷外立面石材，升级成了卷陶板；从卷大门是50米还是60米宽，直接升级成卷一整个加起来150米的社区界面。

以至于最近各个买房群里，已经开始流传一些顺口溜：大家开始聊「观宸的门」「 万吉的马」但最夸张的，还是满曜整整150米的墙。

和曾经万柳书院的墙一样，「满曜的墙」也成了网红。

充分说明，这种整个社区界面的极致设计，还是被大家接受的。毕竟这样“高颜值的外立面”可以帮助楼盘穿越时间周期，成为影响豪宅保值增值的重要因素。

刚才提到了，是金茂满曜的创新，接着说这个项目的配置。

金茂在好房子基础上也做了升级。

比如车库，之前开发商都在拼命卷星空顶车库，金茂把车库的段位，又抬升了一个档次。

金茂满曜的车行归家系统，做的是地上+地下双车马院。

地上车库做了一进院落，搭配水景和红枫景观，归家仪式感拉满。

地下车马院做到了光厅设计，这种引入自然光的地下落客区，需要牺牲好几个车位，成本比星空顶车库高一倍，质感提升好几倍。

单拿车库配置来说，很多五星级酒店，也未必能做到如此细节。

其他方面，金茂的做法和车库一样，其他好房子楼盘该有的配置，金茂满曜都有，并且标准更高。

比如泳池，金茂做的是天幕恒温泳池，社区运动场，金茂做的是双景观跑步器械区；同样是业主会所的健身房，金茂在器械的基础上，做了浮岛瑜伽房+独立普拉提室。

这些配置，在朝阳楼市千万级楼盘市场里都是超配的存在。

户型方面，也做了很大的突破。

金茂满曜的户型，从116平三居一直到159平四居，定位在东五环的改善人群。

我个人最看好的，是116平的三居。

餐客厅整个公区，做到了近50平，每个卧室的尺度都非常足够，三面宽南向做到10米多，空间非常合理。

最重要的是，和周边的明星二手房对比非常有优势。

从得房率来算，单价甚至比常楹公园122平单价低三千多一平，但一个是房龄10年的次新，一个是金茂的旗舰款第四代住宅。

从这个角度来对比，金茂满曜的价格是倒挂的。

在总价在1000万以内，东五环的地段+「满」系旗舰款社区，金茂满曜基本上没有对手，超过了朝青板块99%的楼盘。

与此同时，129平和133平四居也不错。

在130平面积段这一赛道，实现了堪比180平大平层的实用感和通透感。

再加上87-93%得房率，我觉得能吸引一大批二手房买家，属于是板块内的宝藏户型。

金茂满曜最大的顶配户型，做了147平和159平的四居。

这两个户型，资源面非常充裕。

特别是159平的四居户型，能俯瞰中庭，搭配上独立电梯入户和约6米3宽的LDKB厅，空间感十足。

户型部分，补齐了金茂满曜作为旗舰版配置的最后一块产品拼图。

精装方面，虽然细节还没出，但已经确定的是，会有媲美10万+豪宅的超配呈现。

比如采用金茂第三代住宅科技系统，“十二大科技系统”，包括可以分区分时调节室温的空气双循环技术，此外还有末端直饮与软水装置。

到这里，可能会留下一个疑问，作为一个单价8万左右，总价千万级的豪宅，为什么会做到这么多超配的内容。

这跟金茂的拿地策略有关。

我拿到一些小道消息，原先金茂有强烈的意愿在海淀拿地，因此准备了很多设计和用料，之前打算用在15万+的树村项目上。

但阴错阳差，正好赶上朝阳三间房地块，加上“满系”旗舰产品首发，于是直接迁移过来。

也跟朝青板块的买房群体有关系。

我之前留意过朝青板块的买房人，预算在1000万左右的买房人，年龄主要在40岁以内。

这部分买房人，无论是消费品位还是艺术审美，都是没法糊弄的。

因此金茂必须非常用心去做产品，光有产品还不够，背后也是有着地段支撑的。

金茂满曜位于朝阳三间房，属于大朝青板块。

这块区域的发展时机，已经接近20年，属于非常纯熟的地段。

从楼市的角度，可以总结为「四多一少」。

产业多，商业多，交通方式多，居民多，供应少。

我之前多次实地踩盘，这个区域靠近三大CBD，产业覆盖了互联网，金融，科技和医疗等金领为主的头部产业，职住平衡很方便。

商业便利度也是最近北京楼市几个高热度楼盘里最方便的。

到朝阳大悦城和长楹天街这两大东部顶流商圈，基本在五分钟车程内，从商场的角度，比13万+海淀清河以及9万+西四环五棵松商圈，以及9万+的丽泽商圈，都更好逛。

交通也非常不错，东五环地面交通便利，虽然不是地铁口项目，但在步行范围内，也有三轨道覆盖，特别是含金量极高的六号线，通达产业能力非常强。

此外，这个板块还有一个隐藏优势，到双机场都很方便。

说完四多，金茂满曜的地段还有一少。

楼市价格，本质上是供需关系的结果，朝青板块的土地供应稀缺。

过去10年，这个板块只有4个新盘入市，好房子新政之后，更是0供应。

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